摘要：舊城改造方式有很多種,不論采取哪種方式,在舊城改造都要強調綜合規劃、綜合改造和綜合效益。舊城改造規劃應遵循從實際出發, 因地制宜,量力而行,盡力而為的原則。本文通過實際案例來進行探討分析。

　　關鍵詞：舊城改造;漁民村;規劃;

　　Abstract: The transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city is to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, and do everything in one's power principle. This article studied through real case.

　　Key words: urban renewal; the village planning

　　中圖分類號 :TU984文獻標識碼： A 文章編號：

　　近些年來, 舊城更新的速度、規范、力度和范圍都是前所未有的。當然,這適應了居民改善生活質量的強烈要求; 適應了政府美化城市形象的決心; 適應了經濟結構調整和產業結構調整的需求; 適應了城市自身現代化發展的內在趨勢; 適應了資金的流向需求; 適應了土地的有償使用和房地產業的發展。

　　一、案例分析

　　深圳是我國最早全面啟動“城中村”改造的城市之一。坭崗村位于羅湖區西北部，緊鄰八卦嶺工貿混合區和筍崗—清水河物流園區等城市產業園區，由于適宜的區位、可承受的環境和相對合理的租賃價格，坭崗村自然地充當了為產業配套中低檔居住區的角色。坭崗村常住戶籍人口約2000人，暫住人口達2萬多人，主要是周邊工貿區、物流園區和商業區的從業人員和部分年輕白領。坭崗村總用地面積約20 hm2，總建筑面積約50萬 m2，平均毛容積率2.5，局部私房區容積率高達4.0，平均建筑密度約37%，其中私房區平均建筑密度超過60%。除了一般城中村普遍存在的社會、經濟、文化和環境問題外，坭崗村存在高壓走廊安全隱患、市政基礎設施不完善、道路交通擁擠、環境問題惡劣和教育配套不足等問題，村集體股份合作公司多次要求進行改造(圖1)。

　　圖1 坭崗村現狀分析圖 圖2 坭崗村改造策略分析圖

　　二、舊城改造難點

　　坭崗村改造的難點主要體現在以下幾個方面：一是坭崗村現狀開發強度很高，改造難度很大;二是現狀建筑規模大，拆遷資金要求高，安置難度大;三是坭崗村區位和周邊功能環境相對較差，限制了改造后的功能也將以中低檔產業配套功能為主，開發商業、辦公等高附加值功能的潛力較小;四是外圍交通條件較差，難以支撐大規模開發;五是高壓線路遷移帶來的改造成本增加，以及需要與供電等部門和國土部門進行協調等特殊情況。

　　三、舊城改造模式

　　坭崗村在2001年就提出整體拆除重建的方案，但是由于改造規模和強度過大、改造帶來的各項設施壓力無法解決、改造存在較大的風險，該改造方案擱淺。為了探討適合坭崗村的改造模式，規劃從功能定位、設施承載力、社會影響以及操作實施等各個方面，對整體拆建、局部拆建和綜合整治三種改造模式的優缺點進行對比分析。(表1)

　　表1、坭崗村改造模式綜合分析

　　綜合以上分析，坭崗村整體拆建雖然對環境的改善作用較大，但社會影響大、實施風險高、配套壓力大，政府、開發商、原村民和集體股份公司都會有較大顧慮而難于操作;綜合整治可有效緩解現狀城中村問題，且基本不會對周邊環境產生負面影響，惟一缺點在于資金籌措有較大難度;局部拆建符合本片區作為周邊產業功能的配套居住功能和房地產市場的發展需求，同時改造對城市承載力、環境承載力的壓力較小，實施風險較小。

　　因此，坭崗村改造適宜采取“局部拆建+綜合整治”的模式，即對于城中村現狀功能不合理、建筑質量和環境較差的片區進行拆除，按照城市居住區的標準建設成為以小戶型公寓為主的中檔產業配套居住區，其他片區全面進行綜合整治，通過道路交通、市政基礎設施、公共服務設施、公共空間和建設景觀的改善，適當提高居住條件和生活環境，滿足低檔次產業居住配套需求(圖2)。

　　四、經濟可行性分析

　　改造經濟可行性分析是城中村改造市場化運作的基本保障。依據成本估價法原理，利潤率=改造總收益/改造總成本×100%，控制利潤10%～15%左右是具備市場開發動力的基本要求。以不同的改造方案對利潤率進行分析測算，當容積率為4.0時，改造的率潤率大致為6.38%，容積率4.8時為9.56%，而容積率5.5時由于地價優惠政策的限制，改造利潤率反而降為8.26%。因此，從經濟可行性上來說，容積率取4.8時可以初步滿足經濟可行性的要求。同時參考周邊片區居住區及其他城中村改造的開發強度，初步確定坭崗村的改造開發強度為4.8。

　　五、改造影響分析

　　以往城中村改造的經驗和教訓表明，在消除城中村內部問題的同時，必須有效避免對周邊社區產生負面影響。改造影響評估是大規模、程序化推進城中村改造的重要環節，可以確保改造行為不僅有利于城中村本身，同時必須有利于改善周邊片區和整個城市的建設環境。一般的改造影響評估主要包括道路交通、公共配套設施、市政基礎設施和景觀環境等四個方面，坭崗村改造影響評估重點在于公共配套設施和道路交通。

　　5.1公共配套設施影響

　　公共配套影響分析的重點是需要獨立占地的幼兒園、中小學等教育設施，從整個坭崗片區的角度考慮，現狀約有1所36班小學的學位缺口，完全解決配套需要用地2 萬以上，局部拆建的總用地面積僅5萬。在完全市場化改造的條件下，坭崗村局部拆建既要解決配套問題，又要控制開發強度，兩者之間存在較大的矛盾，需要對其進行適當平衡。

　　從坭崗村的角度考慮，改造以后拆建范圍內居住人口約9 000人，通過增加或擴建小學、幼兒園等公共配套設施，可以解決改造新增的配套需求。現狀鳳光小學由1.33萬、18班用地增加到2.07萬、30班用地，增加的12班用地可服務約1萬人，滿足改造增量人口的小學學位需求。現狀坭崗幼兒園由0.26萬、9班用地增加為0.56萬、18班用地，增加的9班用地可服務0.7～1萬人，也基本滿足改造增量居住人口的需求。考慮到拆建范圍內現狀居住人口的需求減少量未被計算，改造后學位的需求增加量實際上應小于擴建小學、幼兒園的供給增加量，因此改造后現狀學位較緊張的局面基本得到緩解。

　　5.2道路交通設施影響

　　坭崗村存在的交通問題主要出現在泥崗西路輔道上，其早、晚高峰小時的飽和度(V/C)分別為0.82、0.84，坭崗村改造后增交通量將進一步加劇現狀區域交通擁擠。對不同容積率條件下的交通量和道路飽和度進行測算，在容積率為4.8時，坭崗西路輔道的飽和度將增加到1.01，表明必須對區域道路條件交通進行改善。

　　根據上層次規劃和法定圖則的要求，打通坭崗村西側的金碧支路，可以緩解區域交通狀況。金碧支路打通后為雙向2條車道、設計車速為30 km/h，則其設計通行能力單向1395 pcu/h。考慮其分流作用后對交通量重新分析測算表明，在開發強度控制為4.8的情況下，泥崗西路輔道的飽和基本可以承受改造帶來的新增交通量。

　　六、對改造專項規劃的思考與建議

　　改造專項規劃是城中村改造地區的一種公共政策，除了增進空間資源利用的整體效率外，還應關注空間資源分配的社會公平，實現土地利用效益在政府、業主和改造主體之間合理分配。因此，除了加強規劃技術方面的研究外，還應建立一套公正合理的操作程序和工作方法。

　　6.1政府組織規劃編制

　　為了避免開發單位為追求利潤最大化對專項規劃制定進行不適當的干預，影響改造方案的公平性和合理性，專項規劃應主要由政府組織編制。為保障改造項目的市場動力和可操作性，應委托多家房地產咨詢機構對改造項目的經濟可行性進行測算和咨詢。專項規劃編制和經濟分析評估應同步開展，并保持與原村民、集體股份公司以及其他相關主體的及時溝通，以形成各方協調一致的改造方案。

　　6.2市場確定開發主體

　　政府組織完成改造專項規劃的編制和審批后，建議參考香港市區重建局的操作辦法，由政府進行公告，通過市場競爭，從提出改造申請的改造單位中根據各項因素打分評估后選擇改造主體，并通過保證金、人員參與、進度監管等手段加強對于改造項目后期實施的監督和管理，確保拆遷、補償和安置的社會和諧以及社會影響。

　　6.3增強公共參與力度

　　改造專項規劃應鼓勵公眾包括原村民、現狀居住人口和周邊片區市民在內的所有利益相關方的積極參與，在制定方案的初期就開始廣泛地聽取和征詢各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、組織方式、拆遷安置方式等，保證城中村改造具有和諧社會基礎，并取得較好的社會效應。

　　七、小結

　　通過改造模式、經濟可行性分析、開發強度分析與改造影響評估等多方面綜合分析，以及與村集體、開發單位、政府(區政府、市規劃主管部門)的多次溝通、協調，最終確定坭崗村實行“局部拆建+綜合整治”的改造模式。對存在安全隱患、環境惡劣的片區實施整體拆除重建，對其他現狀相對較好的地區實行綜合整治：打通道路微循環和消防通道，增大給水、電力等市政設施容量，改善市政管網，對沿街景觀進行適當整治和改善。通過幼兒園的新建、小學的擴建以及周邊道路交通設施等設施的完善，不僅可以大大改善坭崗村內部的居住、安全與環境問題，促進集體經濟的持續發展，同時將改造后由于建筑、人口規模增加帶來的環境壓力減小到最低。

　　作者簡介：

　　高鑫 女 漢 1984年5月4日 陜西臨潼人，主要從事城市規劃設計工作