摘要:房產(chǎn)測量中房屋“幢”和功能區(qū)劃分，是影響共有建筑面積分攤處理、影響房屋分戶建筑面積測算結果的重要因素之一。房產(chǎn)測量，必須綜合考慮房屋的分層平面布局、建筑主體構造、建設功能的具體情況，合法和合理地劃分房屋的“幢”和功能區(qū)，以獲得具有合法性和合理性的房屋分戶建筑面積測算結果。本文在遵守現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定的前提下對房產(chǎn)測量中房屋幢和功能區(qū)的劃分方法進行探討，以期實現(xiàn)房屋幢和功能區(qū)的合法化與合理化劃分。

　　關鍵詞:房產(chǎn)測量;房屋幢;房屋功能區(qū)

　　1引言

　　房屋建筑面積由套內(nèi)使用面積和共有建筑面積兩部分構成，幢和功能區(qū)的劃分直接影響到每戶分攤共有建筑面積的多少，關系到千千萬萬房屋買受人的切身利益。隨著城市化進程加快，人民對居住要求的提高，結構復雜、功能多樣、布局設計各異的多功能綜合體建筑不斷出現(xiàn)，在進行房屋共有建筑面積分攤時，對幢和功能區(qū)的劃分提出了更高、更精準的要求。

　　文獻[1]僅給出幢和功能區(qū)的一般性規(guī)定，沒有對幢的劃分和功能區(qū)的劃分進行詳細的闡釋，因而房產(chǎn)測繪人實際工作中對幢和功能區(qū)的劃分時受個人主觀因素影響較大，不同的理解會產(chǎn)生不同的劃分結果，進而影響共有建筑面積的分攤結果。當前關于房產(chǎn)測繪的研究主要集中在房屋共有建筑面積分攤模型[2～5]和分攤計算方法[6～9]方面，關于幢和功能區(qū)的劃分研究較少。

　　作為房屋共有建筑面積分攤的前提，幢和功能區(qū)的劃分尤為重要。本文在現(xiàn)行規(guī)范前提下，筆者結合對建筑物建筑構造的理解和多年從事房產(chǎn)測繪的實際工作經(jīng)驗，綜合考慮城市多功能綜合體建筑的主體構造、建設功能和分層布局特征，對房屋幢和功能區(qū)的合法化與合理化劃分進行探討。

　　2關于“幢”的劃分

　　(1)一幢房屋的某些共有建筑面積應不應該進行分攤，與“幢”的劃分有關。文獻[1]第5.4.1條規(guī)定:“幢是指一座獨立的，包括不同結構和層次的房屋”。文獻[10]的闡釋為:“只要是一座獨立的房屋，即使這座房屋的層數(shù)不同，或建筑結構也不一樣，或建筑年代也不一樣，只要連在一起，獨立存在，都可以按一幢處理”。

　　(2)“幢”的劃分不同，必將影響房屋分戶建筑面積的測算結果。根據(jù)文獻[1]、文獻[10]的規(guī)定和闡釋、以及房屋主體建筑構造的一般建設特征，筆者認為建筑物“幢”的劃分原則應為:①建筑主體結構相連的房屋(單門樓或多門樓的房屋，下同)，按一幢處理。②有變形縫的房屋，無論變形縫是否設計有利用，變形縫兩側的房屋按一幢處理。③

　　僅有連廊(或走廊)相連的房屋，連廊(或走廊)兩端的房屋按兩幢處理，連廊(或走廊)作另一幢處理。④一座獨立的地上房屋，有專用地下室者，其地上房屋和專用地下室按一幢處理。⑤多座獨立的地上房屋，有公用地下室者，其地上房屋按多幢處理，公用地下室按另一幢處理。⑥有架空層和塔樓(單塔樓或多塔樓，下同)的房屋，架空層和塔樓按一幢處理。⑦有裙樓和塔樓的房屋，裙樓和塔樓按一幢處理。⑧

　　有專用地下室、架空層、裙樓、塔樓的房屋，其專用地下室和架空層、裙樓、塔樓按一幢處理。⑨改建(或擴建)的房屋，原有房屋和改建(或擴建)的房屋按一幢處理。⑩報建的“幢”與實際劃分的“幢”不相同的房屋，按實際劃分的“幢”處理。

　　3關于功能區(qū)的劃分

　　功能區(qū)是房屋共有建筑面積分攤的基本單元，功能區(qū)的劃分直接關系到房屋共有建筑面積分攤結果，進而影響房屋建筑面積的計算結果。無論是簡單的分攤還是復雜的分攤，都應先確定好功能區(qū)的劃分。尤其在面臨復雜的多級分攤時，功能區(qū)的合理劃分顯得更加重要。房屋功能區(qū)劃分不同，將影響房屋分戶建筑面積的測算結果。

　　根據(jù)文獻[1]附錄B3.3的相關規(guī)定、房屋建筑主體構造的一般建設特征和房屋建設功能，筆者認為房屋的功能區(qū)應劃分為主功能區(qū)和子功能區(qū)兩大類別，主功能區(qū)以房屋建筑主體構造特征、子功能區(qū)以房屋的建設功能、以自然層為最小單元進行劃分。

　　筆者認為建筑物“功能區(qū)”的劃分原則應為:

　　(1)主功能區(qū):一幢房屋中的裙樓、塔樓、門樓、地下室、架空樓層(架空層、避難層、結構轉(zhuǎn)換層、技術層、設備層)等各自構成的建筑區(qū)域。

　　(2)子功能區(qū):子功能區(qū)位于主功能區(qū)內(nèi)部，包括①由各層建設功能相同、且分層平面布局相同的若干建筑層(標準層)所構成的建筑區(qū)域;②各層建設功能相同、但分層平面布局不完全相同的一個建筑層(單一功能層)的建筑區(qū)域;③各層建設功能不完全相同、但分層平面布局相同的一個建筑層(多功能層)的建筑區(qū)域;④各層建設功能不完全相同、且分層平面布局不完全相同的一個建筑層(多功能層)的建筑區(qū)域。

　　4實例

　　某小區(qū)有獨立的兩棟建筑1棟和2棟，兩棟之間僅有底部連廊連通。1棟為兩層商業(yè)服務用房。2棟為16層(自然層)商住綜合樓。2棟分層情況如下:-1層為地下室(該棟專用);1層為裙樓(包括商鋪和公共設施，104號商鋪和106號商鋪之間存在變形縫);2層～15層為A、B兩座塔樓(住宅區(qū)，2～15層為標準層)，報建時將A、B塔樓報建為兩棟樓;屋面建筑為樓梯間。

　　幢和功能區(qū)劃分:根據(jù)上述關于幢的劃分原則第1、3條，1棟為單獨一幢，連廊作為一幢處理，不參與共有建筑面積的分攤。根據(jù)幢的劃分原則第2、4、7、8、10條，將2棟商住綜合樓作為一幢處理。根據(jù)上述關于功能區(qū)的劃分原則，將1棟主功能區(qū)劃分為1、2層商業(yè)服務，進一步劃分子功能區(qū);將2棟商住綜合樓按地下室、1層商業(yè)裙樓、A、B住宅塔樓劃分為四大主功能區(qū)，再進行子功能區(qū)劃分。

　　功能區(qū)細分以后，根據(jù)共有建筑的服務關系進行共有建筑面積分攤，得到各棟分戶建筑面積。在進行共有建筑面積分攤時，對需要整棟分攤的共有建筑先進行整棟分攤，其次進行功能區(qū)之間和功能區(qū)內(nèi)的分攤。

　　以往進行分攤時沒有合理劃分主功能區(qū)和子功能區(qū)，往往采用“一刀切”的分攤思路，將不為該功能區(qū)服務的共有建筑分攤到該功能區(qū)，出現(xiàn)不合理的分攤現(xiàn)象，如將裙樓和塔樓的一半外墻進行簡單的整棟分攤，會出現(xiàn)一半外墻的“拉動”分攤現(xiàn)象。例如本例中，在不按照本文功能區(qū)劃分的情況下進行一半外墻的強制分攤，會出現(xiàn)A(或B)塔樓的一半外墻分攤給B(或A)塔樓的不合理的“拉動”分攤，其他共有建筑面積的分攤同理。按照本文的劃分規(guī)則可以避免上述不合理分攤現(xiàn)象，各功能區(qū)共有建筑面積分攤去向明確、分攤結果更為合理。

　　5結論

　　本文綜合考慮現(xiàn)代多功能建筑的功能、構造、分層平面布局特征，遵循現(xiàn)行規(guī)范的相關規(guī)定，對如何合法、合理化劃分房屋幢和功能區(qū)進行了探討。根據(jù)房屋主體建筑構造的特點，采用不同方法對不同建設特征的建筑體進行幢的劃分，并以房屋建筑主體構造特征劃分主功能區(qū)。在此基礎上考慮房屋建設功能，將房屋主功能區(qū)以自然層為最小單元進行子功能區(qū)劃分。最后通過實例，驗證了本文提出的幢和功能區(qū)的劃分方法的可行性和合法、合理性。

　　參考文獻

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　　測繪方向刊物推薦：《測繪科學技術學報》(雙月刊)(原《解放軍測繪學院學報、測繪學院學報》)1984年創(chuàng)刊，是由中國人民解放軍信息工程大學主管、信息工程大學測繪學院主辦的測繪科學學術刊物，雙月刊。